Auswirkungen des Corona-Abmilderungsgesetzes auf gewerbliche Miet- und Pachtverhältnisse

Adidas sorgte in der letzten Woche für Schlagzeilen, als bekannt wurde, dass das Unternehmen seine Mietzahlungen für Ladengeschäfte zunächst aussetzen wollte. Erst ein Aufschrei in der Öffentlichkeit sorgte dafür, dass der Konzern einlenkte. Die rechtlichen Hintergründe wollen wir an dieser Stelle beleuchten.

Mit dem Corona-Abmilderungsgesetz vom 27.3.2020 griff der Gesetzgeber nicht nur zugunsten Privatpersonen in die Regelungen in Dauerschuldverhältnisse ein, sondern auch in gewerbliche Miet- und Pachtverhältnisse. Nach Art. 240 § 2 EGBGB kann der Vermieter gewerbliche Mietverhältnisse nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Mietzahlungen nicht leistet, wenn die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Diesen Zusammenhang zwischen Pandemie und Nichtleistung muss der Mieter allerdings glaubhaft machen, indem er Tatsachen darlegt, die eine überwiegende Wahrscheinlichkeit ergeben, dass die Nichtleistung auf der Pandemie beruht. Davon unberührt bleiben die sonstigen Kündigungsgründe, wie z.B. gravierende Vertragsverletzungen oder ältere Mietrückstände.

Durch diese Regelung wird alleine das Kündigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen. Im Gegensatz zur privaten Wohnraummiete steht dem Mieter kein Leistungsverweigerungsrecht zu. Leistet der Mieter die Miete aufgrund der oben genannten Regelung daher nicht oder nicht vollständig, so gerät er auch weiterhin in Verzug und muss Verzugszinsen bezahlen. Der Vermieter bleibt auch weiterhin berechtigt, die Mietforderungen ab Fälligkeit, demnach auch im April 2020, einzuklagen. Darüber hinaus kann der Vermieter auch die eventuell geleistete Mietkaution verwerten, gegen Forderungen des Mieters aufrechnen und von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen.

Dieser Ausschluss der Kündigung wegen der unterbliebenen Mietzahlungen bis 30.06.2020 gilt jedoch nicht auf unbestimmte Dauer. Leistet der Mieter seine Mietschulden für den oben genannten Zeitraum nicht bis zum 30.06.2022, kann der Vermieter ab dem 01.07.2022 aufgrund dieser noch offenen Mietschulden die Kündigung des Mietverhältnisses erklären.